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Tra i doveri dell’amministratore di condominio c’è anche quello di convocare ed eseguire l’assemblea condominiale.
Assemblea condominiale: in cosa consiste
Innanzitutto, le materie di competenza dell’assemblea condominiale vengono individuate in base a diverse disposizioni del Codice Civile per quanto riguarda il settore condominiale.
L’assemblea di condominio è un vero e proprio organo amministrativo addetto a prendere determinate decisioni su:
- innovazione delle parti comuni (art. 1120 c.c.);
- eventuale ricostruzione dell’edificio (art. 1128 c.c.);
- nomina, convalida e revoca della figura di amministratore di condominio (artt. 1129-1135 c.c.);
- accettazione del regolamento di condominio (art. 1138 c.c.);
- promozione e resistenza alle dispute (art. 1136 c.c.);
- opere di manutenzione straordinaria di grossa entità;
- approvazione del bilancio preventivo e consuntivo e utilizzo dell’attivo della gestione (artt. 1135-1136 c.c.).
Come avviene la convocazione dell’assemblea condominiale
La convocazione della riunione di condominio deve avvenire mediante le modalità stabilite secondo la legge e da essa consentite. A seguito della riforma sulle norme condominiali del 2012, il Codice Civile chiarisce espressamente, a differenza delle precedenti versioni, quando e secondo quali modalità deve avvenire la convocazione dell’assemblea.
Solitamente, alcuni condòmini sono abituati a ricevere la comunicazione direttamente a casa tramite la ricezione di una raccomandata, talvolta consegnata tramite servizi postali privati. In altri stabili invece, la consegna dell’avviso di convocazione viene effettuata a mano, tramite sms o email, o più semplicemente utilizzando un volantino pubblico affisso sul portone dello stabile. Non tutte queste modalità, però, rispettano le normative stabilite dalla legge. Di recente, infatti, c’è stato l’intervento di una sentenza emanata dalla Cassazione, la quale ha ritenuto necessario spiegare l’utilità ed i valori che possono avere prassi differenti utilizzate da qualche amministratore condominiale.
Vediamo perciò quali sono le giuste modalità di comunicazione della riunione di condominio.
Modalità e tempistiche convocazione dell’assemblea condominiale
Innanzitutto, per indire correttamente l’assemblea condominiale, l’amministratore deve preparare un’apposita notifica di convocazione e portarla a conoscenza di tutti gli abitanti del condominio.
Il contenuto dell’avviso deve puntualizzare con precisione la data stabilita, quindi il giorno, l’ora ed il luogo dove verrà svolta la riunione, oltre agli argomenti all’ordine del giorno.
Secondo la legge, l’avviso deve essere emanato almeno cinque giorni prima della data prestabilita dalla prima convocazione dell’assemblea. Se non viene rispettato questo termine è possibile ricorrere all’annullamento previa contesta di almeno un membro, entro massimo 30 giorni dall’avvenuta riunione. Comunque, di norma, l’avviso contiene anche una seconda convocazione, che si terrà nel caso in cui la prima non possa deliberare o veda una partecipazione poco attiva o insufficiente di membri. Naturalmente, la seconda convocazione non può avvenire nel medesimo giorno della prima, deve tenersi almeno durante il giorno successivo (ma non oltre 10 giorni dopo).
La legge stabilisce che l’avviso, inoltre, deve essere inviato per mezzo di:
- fax;
- raccomandata a/r;
- Pec (Posta Elettronica Certificata) se a disposizione;
- consegna a mano, con una seconda copia dell’avviso da firmare e consegnare all’amministratore come avvenuta ricezione
La scelta della modalità di consegna è a discrezione dell’amministratore, il quale valuterà qual è la più adatta a seconda del condominio. Ad esempio, non tutti hanno a disposizione la Pec, per cui l’amministratore può decidere comunque di utilizzarla, ma avendo la premura di inviare l’avviso a coloro che non ne sono dotati mediante differente modalità.
